5 ottobre 2009 - Giornata internazionale degli inquilini

Lo IUT (Unione Internazionale degli Inquilini), alla quale il Sicet aderisce, organizza per il prossimo lunedì 5 ottobre 2009 "La giornata internazionale degli Inquilini e dell'Ambiente" che vedrà iniziative di sensibilizzazione, al grave problema abitativo in tutto il mondo.
Gli eventi principali saranno:
a livello internazionale, un convegno al Parlamento Europeo di Brusseles dal titolo "Affrontare la crisi finanziaria con un nuovo piano di affitto sostenibile" con la partecipazione di istituzioni e parti sociali di tutto il mondo, dove è previsto anche un intervento del Sicet;
in Italia, a Napoli, un momento di dibattito sul tema "Per superare il disagio abitativo nel Mezzogiorno: edilizia pubblica, riqualificazione dei quartieri, rilancio dell'economia" con interventi degli amministratori regionali, della Cisl e del Sicet.

Variazione negativa dell’indice Istat di Luglio 2009

Il SICET precisa il concetto di ”aggiornamento”

Nei giorni passati è stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale da parte dell’Istat, l’indice dei prezzi al consumo per il periodo luglio 2008 – luglio 2009 che è stato negativo: (- 0,1%). Questo andamento deflattivo si è ora verificato per la prima volta da quando sono state introdotte norme per il periodico aggiornamento dei canoni.

Nel dibattito sull’applicazione della variazione avanziamo alcune nostre considerazioni.
Preliminarmente è necessario ribadire che con l’abrogazione dell’art. 24 della legge 27 luglio 1978 n. 392 (l’equo canone) che disciplinava nel dettaglio, tempi e modi per l’aggiornamento annuale degli affitti, nei nuovi contratti liberi stipulati ai sensi dell’art. 2, comma 1 della legge 9 dicembre 1998 n. 431 (della durata di anni 4+4) l’aggiornamento diventa una facoltà delle parti.
Per essere fatta valere tale abrogazione deve essere disciplinata nel contratto.
In assenza di specifica pattuizione nulla è dovuto per eventuali variazioni degli indici Istat.
Per i contratti liberi, quindi, la questione va affrontata in via particolare muovendo dal contenuto delle specifiche pattuizioni intervenute.

Al contrario, per le altre tipologie:
- contratti ad uso abitativo concordati, ai sensi dell’art.2, comma 3 della legge 431/98 (della durata di anni 3+2);
- contratti stipulati ai sensi delle precedenti normative;
- contratti di locazione ad uso diverso
è previsto, dalle norme, dai tipi contrattuali e dagli accordi territoriali, l’aggiornamento del canone nelle percentuali stabilite sulla base delle variazioni accertate dall’ISTAT.

Da una analisi lessicale del termine usato dal legislatore
Non ci pare che sussistano molti dubbi sulla volontà di ancorare il canone di locazione ad un andamento economico da accertare a cura dell’Istituto di Statistica sulle variazioni dei prezzi al consumo di un paniere di beni e servizi. Il concetto di aggiornamento ha in sé il significato di variazione, e cioè non solo ed esclusivamente nel senso dell’aumento. Se fosse stato solo questo il volere del legislatore, non si sarebbe utilizzato il termine aggiornamento (che implica il mantenimento di un valore in funzione dell’andamento generale ed al variare dei tempi) bensì semplicemente quello di aumento annuale del canone.

Art. 32 della legge 392/78
Questo articolo della legge prevede l’aggiornamento del canone per le locazioni ad uso diverso e disciplina l’ipotesi di una variazione che possa essere positiva o negativa. Tant’è che solo per le variazioni in aumento è posto il limite all’aggiornamento che non potrà essere superiore al 75% dell’indice. Questa lettura potrebbe indurci a ritenere l’ipotesi che tale misura di riduzione dell’indice, al 75%, non si debba applicare nella fattispecie di variazioni deflattive come quella di luglio. A nostro parere è anche da sottolineare il principio di uguaglianza che dovrebbe guidare nell’interpretazione della norma. Anche in ragione di una interpretazione costituzionalmente orientata dovrebbero essere applicati sia gli incrementi determinati dall’inflazione che le riduzioni dovute alla deflazione.

Art. 6, comma 6 della legge 431/98
Altro riferimento utile sulle variazioni dell’indice Istat è anche l’art. 6, comma 6 della legge 431/98, in cui si prevede che durante i periodi di sospensione delle esecuzioni nelle procedure di sfratto, i conduttori sono tenuti a corrispondere il canone, al quale si applicano automaticamente ogni anno gli aggiornamenti in misura pari al 75% della variazione ISTAT, l’importo poi viene maggiorato del 20%. Anche in questa fattispecie ci pare inequivocabile la ratio del legislatore di conferire al corrispettivo la natura di una sorta di debito di valore, che così come viene rivalutato, ben dovrà essere devalutato.

Beneficio economico per l’inquilino.
In conclusione: i canoni sono da aggiornare in riduzione.
Un ulteriore problema applicativo da rilevare è rispetto alla procedura di aggiornamento del canone. La sua automaticità oppure la necessità di una comunicazione scritta. Questo dipende in modo dettagliato e specifico dal tenore della clausola contrattuale. In ogni caso deve essere valutato correttamente anche il beneficio economico per l’inquilino derivante dalla riduzione del canone per evitare che ad esempio i costi siano superiori ai benefici. Si suggerisce in ogni caso la formulazione di una richiesta di aggiornamento del canone in riduzione con comunicazione da inviare anche nel caso di aggiornamento automatico.

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COMUNICATO STAMPA del 21/07/09

Piano Casa del Governo - Il SICET: non incontra la domanda, serve una risposta diversa, con più edilizia residenziale pubblica

“Sarebbe una manna avere 100 mila alloggi di edilizia residenziale pubblica in 5 anni ma purtroppo non sarà così”. Questo il commento di Guido Piran Segretario Generale del SICET alla firma del DPCM sul Piano Casa, da parte del Presidente del Consiglio Berlusconi. Continua il Segretario del SICET: “il Piano non è quello degli ampliamenti in edilizia bensì l’avvio di un percorso finanziario che costituendo un sistema di fondi immobiliari, a livello nazionale e regionale, assieme ad agevolazioni urbanistiche, edilizie e fiscali allo scopo di immettere sul mercato un’offerta in affitto a canoni di mercato e abitazioni destinante alla vendita. Un insieme di prodotti immobiliari di cui il mercato già abbonda e che non riesce a collocare. Il fallimento di molte società del settore ne è un esempio, i dati sull’invenduto un altro ”. Piran ricorda che il peggioramento delle condizioni economiche nel Paese colpisce duramente chi vive in affitto. “Il Governo fa altro rispetto ciò che serve. E’ urgente dare una soluzione al milione di famiglie che vive nella precarietà abitativa. 650 mila richieste di casa pubblica, 150 mila sfratti e 350 mila domande di contributo nelle locazioni. Sono anziani, monoreddito, giovani ed immigrati”. La strada da intraprendere difficilmente può essere quella di un superamento del modello di welfare abitativo basato sull’edilizia pubblica a canone sociale passando ad un sistema di società immobiliari finalizzate all’investimento finanziario che non ha alcun nesso con la domanda sociale della casa.“Chiediamo con forza” conclude il Segretario del SICET che il Governo, prima di partire con gli strumenti operativi del Piano: gli accordi di programma, apra un confronto coinvolgendo i Sindacati, le Regioni, i Comuni e gli ex IACP”.

IN ITALIA C’E’ FAME DI CASE MA 5 MILIONI SONO VUOTE

articolo di Guido Piran, Segretario Generale Sicet
pubblicato sul quotidiano "Avvenire" del 3 luglio 2009

Sempre più case senza persone e sempre più persone senza casa. Sembra un paradosso ma in Italia la situazione abitativa è questa con oltre 5 milioni di alloggi vuoti. Negli ultimi 10 anni si è costruito molto nel settore residenziale ma allo stesso tempo sono aumentanti a livelli preoccupanti le famiglie che stanno perdendo l’alloggio.

Il prossimo 30 giugno era prevista, slittata al 31-12-2009 la scadenza dell’ultima proroga sugli sfratti: l’ennesima di una lunga serie. Questa riguarda esclusivamente gli inquilini più deboli e solo per i provvedimenti per finita locazione che rappresentano il 10% del totale. Questo sistema di tutela non opera in tutto il Paese ma solo nei comuni capoluogo di provincia, in quelli confinati con più di 10 mila abitanti ed in quelli definiti ad alta tensione abitativa. I soggetti deboli per il blocco sono le famiglie con reddito imponibile inferiore a 27 mila euro annui con la presenza di ultrasessantacinquenni, invalidi, malati terminali portatori di handicap e nuclei con figli a carico. Durante la sospensione gli inquilini oltre al canone debbono pagare anche una maggiorazione del 20%.

I primi dati del Viminale di analisi del problema, ancora parziali mancando all’appello ancora molti provvedimenti, segnano una forte crescita del fenomeno. Nel 2008 gli sfratti convalidati sono stati quasi 54 mila, il 17% in più rispetto al 2007. Quelli eseguiti: 25 mila con + 11% in più e le richieste di esecuzione salite del 26% sono quasi 140 mila. Purtroppo a parere del SICET questi dati già drammatici sono destinati a salire ancora per il 2009 con una stima tra il 20 e il 30%. Analizzando alcune città. A Venezia, gli sfratti emessi salgono del 261%. In Emilia, Modena vede un + 50% delle richieste di esecuzione. Mentre a Roma il medesimo dato tocca quota 53 mila che segna un + 171%. Dati preoccupanti a Napoli con 1800 esecuzioni di sfratto e la Puglia dove l’emergenza è più marcata con aumenti a tre cifre. Palermo e Catania ai primi posti in Sicilia con rispettivamente 1700 e 2400 sfratti.

Questo fenomeno della morosità è il risultato dell’assenza di politiche strutturali ai vari livelli istituzionali sull’offerta abitativa e la continua introduzione di norme contingenti ed emergenziali ha solo spostato in avanti il problema complessivo della casa senza, salvo qualche sporadico tentativo, affrontarlo in maniera strutturale.

Infatti la questione degli sfratti deve essere analizzata in un contesto più generale che riguarda complessivamente la questione abitativa. Il quadro è legato al fortissimo differenziale tra la domanda di un alloggio da parte delle famiglie più deboli del Paese sul piano economico e l’offerta attuale, completamente slegata da queste dinamiche, essendo ancorata esclusivamente alle richieste di rendimento che ha il mercato.

I problemi sono quelli dell’edilizia pubblica in cui si va a collocare la domanda di alloggi dei nuclei più deboli 650 mila ogni anno e la cronica assenza di risposta. Gli affitti privati che presentano un modello duale liberistico-contrattuale dove le condizioni normative e di convenienza fiscale fanno prevalere il primo. Ed è in questo settore che sono rappresentate le maggiori disfunzioni del sistema dove, nello sfratto, è assente qualsiasi modello di accompagnamento sociale. Gli inquilini sfrattati vengono lasciati a se stessi, salvo pochi fortunati in cui il comune abbia le condizioni di trovare una soluzione.

Nella crisi è cresciuta l’incidenza dell’affitto sul reddito delle famiglie che nelle città metropolitane vede una percentuale che va tra il 50 e il 70% e conseguentemente lo strumento del fondo sostegno per la locazione è sempre più inefficace. I motivi sono legati ad una fortissima riduzione dell’intervento statale che in 10 anni ha visto dimezzare i finanziamenti. Ma anche il ruolo di comuni e regioni, tranne qualche caso virtuoso come quello Lombardo, ha visto questi enti assenti nel cofinanziare il sistema, oltre a tempi di erogazione biblici, in ritardo di parecchi anni.

La questione complessiva degli sfratti e del sistema dell’affitto penalizza pesantemente le famiglie italiane. Ricordando che nel settore dell’affitto sono collocate quelle con i redditi più bassi: oltre il 66% ha un reddito familiare inferiore a 20 mila euro annui. La morosità aumenta in un sistema di mercato che negli ultimi 10 anni ha visto crescere i canoni del 135%. Con un canone medio per una locazione in essere di 750 euro mese e una richiesta media del mercato di 1.150 euro mese.
Ma il problema della casa e i redditi in forte diminuzione stanno penalizzando in particolare i giovani e gli anziani. Per i primi, con le difficoltà nell’entrata nel mercato del lavoro, non è ipotizzabile una casa in proprietà. Ma il caro affitti non gli consente poi di costruirsi un progetto di vita autonomo dai genitori, attraverso una nuova famiglia, ma nemmeno di realizzarsi sul piano professionale, in quanto nei territori a maggior disponibilità di occupazione, i canoni raggiungono livelli pari o di poco inferiori ai salari percepiti. Per la media dei pensionati l’affitto poi rappresenta la maggior difficoltà, impedendo loro di poter condurre una vita serena e dignitosa. Moltissimi gli anziani che ogni giorno si trovano con il dilemma tra risparmiare per l’affitto o poter acquistare la spesa. Lo sfratto rappresenta per loro sempre un dramma che anche nel caso di soluzione li segna per il futuro. Ma anche per le famiglie in crisi che si separano la casa è una difficoltà insormontabile con la necessità di riuscire a trovare per il coniuge non assegnatario una abitazione accessibile al reddito.

La motivazione principale dello sfratto si è completamente rovesciata negli ultimi 10 anni. Dalla necessità del proprietario e dalla finita locazione si è passati oggi alla quasi totalità per morosità. Su questo fenomeno è necessario che Governo e Parlamento si interroghino per comprendere la trasformazione avvenuta, con un mercato dell’affitto non regolato che ha impoverito oltre 5 milioni di famiglie italiane e che oggi con la crisi non sono in grado di poter pagare gli affitti privati richiesti. Ed è su questo che oggi bisogna intervenire. Non basta solo una proroga degli sfratti che sposti ancora una volta il problema di sei o dodici mesi e solo per qualche migliaio di famiglie indigenti e malate. Intervenire seriamente significa che in una fase eccezionale dell’economia servono anche negli sfratti misure eccezionali. La proroga deve essere allargata anche alla morosità altrimenti non serve a nulla. Vanno poi programmati interventi strutturarli sulle politiche abitative. Per ridurre gli sfratti serve una nuova legge sulle locazioni private che abbia come modalità contrattuale quella del canone concordato. Accompagnata dalla detrazione del 50% del canone per l’inquilino, con una fiscalità di vantaggio per il proprietario attraverso una tassazione unica dei redditi da locazione. Deve poi essere allargata l’offerta delle abitazioni di edilizia residenziale pubblica con un programma pluriennale, iniziando dall’immediato trasferimento alle regioni e ai comuni dei fondi per l’emergenza abitativa per gli sfrattati: i 550 milioni di euro previsti nel 2007 con la legge 9, che efficacemente coniugava sospensione dei provvedimenti e programmazione delle soluzioni abitative. Serve anche una inversione al taglio dei contributi per l’affitto con una dotazione di almeno 500 milioni di euro.
Solo una serie di misure di contrasto al disagio abitativo come quelle indicate potrà permettere al Paese di non dover discutete tra sei mesi ancora di una proroga degli sfratti e iniziare a superare l’emergenza abitativa.

COMUNICATO STAMPA - Sicet e Cisl: “Favorevoli alla vendita degli alloggi comunali, ma solo per finanziare nuova edilizia residenziale pubblica”

Foggia, 19 giugno 2009

“La vendita degli alloggi del comune di Foggia è un’iniziativa positiva, ma non può essere l’occasione per consentire, come ipotizzato dal CDA della società “Foggia cartolarizzazione”, l’ingresso di nuova finanza nelle casse comunali”. E’ quanto affermano Angelo Sgobbo, segretario territoriale del Sicet (Sindacato Inquilini Casa e Territorio), e Carla Costantino, segretario territoriale della CISL, in merito all’annuncio, dato dal comune capoluogo (per la quarta volta in tre anni), di avvio delle procedure di vendita degli alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica (ERP). A tal proposito, Sicet e Cisl di Foggia ribadiscono ed ammoniscono al “rispetto dell’obbligo di legge che tale operazione sia indirizzata a reinvestire il ricavato per la costruzione di nuovi alloggi popolari, vista anche la notevole e crescente domanda abitativa”. Sicet e CISL confermano quindi il proprio assenso “alla possibilità per gli inquilini delle case comunali d’acquistare le abitazioni in cui vivono a prezzi inferiori a quelli che il mercato oggi impone (il risparmio sarà del 30% del valore di mercato dell’immobile). Soprattutto considerato – continuano i sindacati - il momento delicato che il sistema economico sta attraversando, che ha ulteriormente impoverito le fasce deboli della società, le quali non riescono più ad accedere ai mutui casa, né possono permettersi fitti in esponenziale aumento, come rilevato dall’incremento, nell’ultimo anno, delle procedure di sfratto, che nella città di Foggia sono cresciute del 121%”. Pertanto, pur accogliendo favorevolmente la vendita degli alloggi attraverso un canale di sconti per chi abita questi alloggi, Sicet e Cisl di Foggia sono “fortemente contrarie a destinare il ricavato della vendita dei circa 800 alloggi, per un introito non inferiore a 40 milioni di euro, al risanamento di un bilancio comunale sempre più in rosso. Si tratta - secondo i segretari Sgobbo e Costantino - di un operazione che la legge non consente, ed alla quale già l’Assessore regionale all’Urbanistica ha negato l’assenso in altre occasioni. Lo scenario di grande emergenza abitativa rende più necessario – rilevano Sicet e Cisl di Foggia - un incremento del patrimonio di ERP e non di smobilitazione. Vista la recente normativa e le risorse messe in campo dalla Regione Puglia – concludono i sindacati - ci sono margini positivi, utilizzabili anche nel breve periodo”.

Interviste al Segretario Generale del SICET - Guido PIRAN

RAI TRE

RADIO 1 - GR1 del 18/06/09